結論：築年数・構造健全性・法規制・断熱到達点・総費用の5軸で評価し、
- 構造が健全で既存ボリュームを活かせるなら → スケルトンリノベが高コスパ。
- 基礎/躯体に重大な劣化、増築や間取り大改変、耐震等級を高水準で担保したいなら → 建替えが合理的。
まず“いきなり費用比較”をやめる：5つの判断軸
- 構造・地盤：基礎の不同沈下/亀裂、柱梁の腐朽・シロアリ、壁量不足。補強で到達できる水準を測る。
- 法規制：セットバック・道路付け・斜線/日影・建ぺい/容積。既存不適格は増改築/建替えで可否が変わる。
- 断熱・気密：UA値・C値の目標。新築同等を目指すか、費用対効果の良い帯で止めるか。
- ライフプラン：家族構成10年先、在宅勤務、加齢配慮（バリアフリー）。
- トータルコスト：工事費＋設計監理＋諸費用＋仮住まい/引越＋減税・補助の差。
スケルトンリノベが向くケース
- 基礎が健全で、柱・梁・土台の交換/補強が局所で済む。
- 現行法規で既存規模を維持する価値が大きい（容積率の不利を回避）。
- 既存の風合い・骨格（梁見せ/階段）を活かしたい。
- 工期とコストを新築より圧縮したい（※大規模補強が不要な前提）。
- 資産税・登記の負担を抑えたい（新築扱いに比べ相対的に軽い傾向）。
目安コスト感（戸建/延床80〜120㎡）
- 解体（内装・設備スケルトン）＋耐震補強＋断熱改修＋設備一新：1,500〜3,500万円
- 断熱到達点：UA 0.60〜0.46W/㎡K帯、C値は1.0〜2.0程度を狙いやすい。
建替えが向くケース
- 基礎・躯体の劣化が広範で、補修より作り替えが合理的。
- 耐震等級2〜3、長期優良住宅級の性能を確実に取りにいきたい。
- 間取りの自由度（吹抜・大開口・二世帯化）を最大化したい。
- 敷地条件や法規が新築に有利（角地・道路幅員改善・容積余り）。
目安コスト感（木造2階建/延床100〜120㎡）
- 解体＋新築本体＋付帯工事：2,800〜4,800万円
- 断熱到達点：UA 0.46〜0.26W/㎡K帯、C値0.5以下も狙える。
耐震・断熱・設備の“到達点”比較
耐震
- リノベ：評点1.0〜1.25相当までの底上げが主戦場。金物補強/耐力壁追加/基礎補修で対応。
- 建替え：等級2〜3（地震力1.25〜1.5倍）＋制震/免震オプションも現実的。
断熱・気密
- リノベ：内外断熱の取り合いが制約。窓交換/内窓併用で体感改善。
- 建替え：付加断熱・高性能サッシ、熱橋処理を設計段階から最適化。
設備
- リノベ：配管更新（給排水・ガス・電気）で寿命をリセット。既存配管経路の制約あり。
- 建替え：全館空調/床下エアコン/輻射暖冷房などシステム選択の自由度が高い。
工期・仮住まい・生活影響
- リノベ：3〜6か月（設計1〜2か月＋施工2〜4か月）。段階居住は工期延長＋コスト増の要因。
- 建替え：4〜9か月（設計2〜3か月＋施工4〜6か月）。更地化までの解体期間も考慮。
仮住まい費用の目安：10〜20万円/月（地域差大）。引越×2回、倉庫保管を含め+30〜80万円を別枠で計上。
税制・手続・資金の違い（概念整理）
- 固定資産税：建替えは家屋評価がリセットされ上振れしやすい。リノベは増築や大規模改修の増分が中心。
- 登記・不動産取得税：建替えは新築登記・確認申請・完了検査等の諸費用が相対的に増える。
- 住宅ローン/リフォームローン：建替えは住宅ローン本流、リノベは一体型ローン/つなぎなど選択肢を要確認。
- 補助・減税：省エネ・耐震・バリアフリーは双方で対象になり得るが、要件・上限・申請時期は着工前に最新確認。
“既存不適格”なら戦い方が変わる
- 現行法へ適合しない既存不適格は、建替えで建ぺい/容積が縮む、斜線制限で階数が下がる等の不利益があり得る。
- この場合、スケルトンリノベで既存のボリュームを活かす戦略が有力。構造補強の到達点とコストを精緻に見極める。
ケーススタディ（概算）
Case A｜築35年 木造2F 100㎡／基礎健全／既存不適格の恐れ
- 目標：断熱体感改善・耐震1.0確保・水回り総更新。
- 解：スケルトンリノベ 2,400万円。UA0.50/C1.5、窓交換＋付加断熱一部、耐力壁追加。
- 理由：建替えだと容積縮小で居室が足りない。既存ボリューム維持が最優先。
Case B｜築45年 木造2F 90㎡／基礎クラック多数・土台腐朽
- 目標：耐震2相当・二世帯化・大開口。
- 解：建替え 3,800万円。等級2＋高断熱サッシ、回遊間取り・吹抜。
- 理由：補強コストが嵩み、間取り制約が大きい。新築で長寿命化が合理的。
Case C｜築27年 鉄骨3F 140㎡／設備寿命・外皮弱
- 目標：省エネ・全館空調・ワンフロア拡張。
- 解：スケルトンリノベ 3,600万円。外断熱＋開口最適化、空調ゾーニング。
- 理由：構造健全。骨格活用でコスパ良。
見積りは“仕様×性能×工期”を揃えて比較
- 構造：補強方針（基礎/壁/金物）と評点の事前提示。
- 断熱：UA/C目標、窓仕様（樹脂・トリプル/Low-E）と熱橋処理の方法。
- 設備：給排水・電気の全面更新か、部分更新か。
- 仮住まい：開始・終了日、引越/保管の扱いを見積内に明示。
- 保証：構造・防水・設備・雨漏りの年数と範囲、第三者検査の有無。
よくある質問（FAQ）
Q. 期間に余裕がない。どちらが早い？
A. 既存健全ならリノベが早い傾向。ただし解体後に劣化が判明し延びるリスクがある。スケジュールはバッファ内蔵で。
Q. 新築同等の断熱はリノベで可能？
A. 部分最適の積み上げで近づけるが、熱橋/開口の制約で同等はハードル高。窓と気密に投資すると体感は大きく改善。
Q. リセールはどちらが有利？
A. 一般的に築浅の新築が強いが、性能・記録（検査/保証/写真）が伴うリノベは競争力あり。透明性の高い竣工資料を残すこと。
最後に：判断フレーム（簡易フローチャート）
- 基礎/躯体は健全？ → No：建替え優位。Yes：②へ。
- 法規で既存規模を維持/拡張できる？ → No：リノベ優位。Yes：③へ。
- 望む断熱・耐震水準に補強で到達できる？ → No：建替え優位。Yes：④へ。
- 総費用＋仮住まい＋機会損失の合算で優位なのは？ → コスト優位側を採用。
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- 基礎/躯体の目視・含水・ひび割れチェック
- 簡易耐震・断熱評価（現況UA概算/窓性能）
- 法規スクリーニング（道路/斜線/既存不適格）
- 概算二案提示（スケルトン/建替え）とスケジュール
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